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三四线城市降温 房企拿地重回一二线怀抱

发表日期:2019-07-19

前几年由于三四线城市土地价格?#22303;?#21560;引了不少房企的目光。随着棚改制度的推行,其土地市场也跟随降温。今年上半年,不少房企都加大了一二线城市土地的储备量,以世茂、雅居乐、阳光城(000671)等为代表的房企都表示,2019年投资重心将向高能级城市倾斜。业内人?#21208;?#31034;,随着房地产市场走势分化,房企对优质城市优质土地的争抢仍将激烈。

房企拿地重心回到一二线城市

今年上半年以来,不少房企明显加大了一二线土地的收纳。据房企公布的数据以及克而瑞的统计显示,正荣集团1~6月新增土储有8成以上位于一二线城市,世茂、阳光城、中骏的新增土储中一二线占比也超过一半,相比2018年的这一占比均提升了10%左右。

此外,规模房企投资集中在二线表?#25351;?#20026;明显,旭辉、中海上半年一二线城市新增土储建面占比超过9成。相比2018年“激进”押注三四线,旭辉2019年明显大幅增加了一二线城市的拿地比例,较2018年全年上升40个百分点。拿地体量?#26408;?#23545;值方面,融创、万科大力拓储,2019年在一二线的新增土储建面都超过1000万平方米,成为上半年在一二线城市拿地最多的企业,大型规模房企在高能级城市拿地上的优势依然显著。

记者注意到,从一二线城市的百强拿地建面来看,拿地热点城市近半数来自中西部地区,如武汉(楼盘)、重庆(楼盘)均是上半年最受百强房企青睐的城市之一。一方面,这些城市房地产处于快速发展状态,供地较东部核心城市更加充足;另一方面,中西部核心城市土地成交均价相对东部而言仍处于洼地,房企拿地的资金压力较小。而对于一二线城市来说,部分企业拿地比较集中于单一城市,但拿地体量在该城市排名前列,属于城市深耕型:如电建通过收购武汉地产旗下的几个项目,大幅提高了在武汉的土地储备,成为上半年在武汉新增土储最多的企业;此外,金茂、滨江分别?#25250;?#26126;(楼盘)、杭州(楼盘)上半年新增土储建面最多的企业。

中原地产首席分析师张大伟认为,随着房地产市场走势分化,房企对优质城市的优质土地的争抢仍将激烈。虽然一二线城市调控政策严格,但房企?#22253;?#26356;多资金投入到一二线城市。此外,房企资金面相对宽松,已传递到了楼市,也传递到了土地市场。相比之前严格的土地限制,部分地方土地政策有所调整,包括土地限价、土地保证金、土地配套保障房等约束条件相对减少,使得开发商拿地积极性提高。

三四线城市土地成交有所降温

业内人?#21208;?#31034;,2018年9月以来行业整体投资力度大幅缩减,特别是2018年四季度至今,房企在三四线城市的拿地积极性下滑,投资力度显著降低。企业战略层面,2018年四季度至今,有近七成的百强房企在三四线城市新增土地投资占比较2018年前三季度有不同程度?#21335;?#38477;。在三四线城市市场下行调整预期下,多数房企选择收敛三四线城市布局或是战略性回归一二线城市,仅少数房企选择继续向三四线城市下沉。

克而瑞地产研究员朱一鸣表示,2018年特别是下半年以来,在中央严控金融风险、着力推动金融去杠杆的背景下,三四线城市棚改货?#19968;?#23433;置部分收紧。2019年上半年,部分前期市场热度较高的三四线城市面临较大?#21335;?#34892;调整压力。朱一鸣表示,今年1至5月,三四线城市整体成交量累计同比下降5%,环比降低14%。

预测:下半年土地市场保?#21046;?#31283;

7月15日,国家统计局发布了2019年1至6月全国房地产开发投资和销售情况。据统计,2019年6月全国房地产开发投资总额达15534亿元,同?#20173;?#38271;10%,环?#20173;?#38271;31%。对于下半年的土地市场,有分析人士指出,下半年房企资金将面临新一轮的紧缩,土地市场或呈?#21046;?#31283;趋势。

进入下半年开始,房企融资脚步加大。中原地产研究?#34892;?#32479;计数据显示,7月以来,15家房地产企业发布海外融资计划,融资金额超过百亿美元。在境内融资预期收紧的背景下,房企加大了海外融资力度。业内人士称,房企积极融资,一方面?#32479;?#20538;高峰期集中到来、融资预期收紧有关,另一方面和土地市场争夺有关。不过有业内人?#21208;?#31034;,其实二季度以来房地产行业融资环境的边际收紧,或意在通过控制融资来平抑部分城市土地市场热度,从而平稳房地产市场销售终端预期,以降低房企未来潜在经营风险。

张大伟表示,经历2018年严格的土拍市场后,不少房企需要补充土地储备,因?#22235;?#22320;积极性较高。其中,二线梯队房企拿地最为积极。预计未来土地市场会出现一定程度分化,热点地区优质地块的争抢会?#20013;?#28608;烈,非优质地区定价可能出现下调。预计房企在三四线城市拿地金额会进一步萎缩,一二线城市土地市场会进一步升温。“不少城市在增加土地出让,如果出现过热现象,不排除调控升级的可能性。”张大伟表示。

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